経験がなくてもわかるラトゥール 半蔵門
そんなときに便利な使われ方をしているのが投資用不動産という用語なのです。
確かに、日本では不動産を使った節税行為は法律で認められていますから、節税不動産という種類の不動産があっても不思議ではありません。
土地を除く建物・設備部分に相当する支払い金利と減価償却費は、ほぼ全額損金として認められますし、不動産所得が赤字になった場合には他の所得と損益通算することができます。
日本にいる多くの自称不動産投資家は、この不動産所得の赤字が欲しくて不動産投資に勤しんでいるといっても過言ではありません。
これが日本流不動産投資の実態です。
一方、アメリカでは1986年の税制改正で不動産を使った節税策を認めない方向に転換したために、現在でも不動産が節税の手段になることはありません。
したがって、不動産に投資する際にはいかに高収益な投資が達成できるかが最大のテーマになります。
日本の不動産投資利回りが極端に低いのに比べてアメリカの利回りが高いのは、ここら辺の事情によるものです。
アメリカを見る限り、不動産保有を節税の手段として温存しておくことはもはや時代遅れなのです。
不動産投資とは、数ある資産投資のなかでも最も金融ビジネスに近い存在であるべきです。
アメリカで不動産投資市場を担っているのは、主にインベストメントバンクや生命保険会社をはじめとする金融関係のプレーヤーです。
日本のように、ほとんど金融の知識を持たない不動産会社の営業マンが、節税効果と不動産の資産価値だけを強調して投資家にセールスして歩ける国は、おそらく日本だけでしょう。
昨年、売値と同じ値段で買い戻すと虚偽の約束をしてダイヤモンドを売りまくっていた会社が倒産して話題になりましたが、何よりも驚いたのは、そんな口約束に乗せられた消費者があまりに多かったことです。
日本の不動産も、しょせんはこのダイヤモンドと基本的には同じ商法でセールスされていると思っていいでしょう。
両者とも、日本では永遠の価値を持つ貴重な資産だと認識されてきましたが、その売り方や買い手の認識の仕方によっては、かなりお粗末な商品になりかねないということです。
幼稚さからいえば、ワンルームマンションも他の日本的な金融商品も、すべてこの買い戻し特約付きダイヤモンドと同じような物です。
実に情けないことです。
アメリカのいくつかの大学には不動産学部があります。
不動産は、学問としては決してメジャーではないものの、大学の学部としての人気はかなり高いようです。
だいぶ昔の話になりますが、南カリフォルニア大学の不動産学部に通うアメリカ人の友人にそこのカリキュラムを見せてもらったことがあります。
そのときの新鮮な驚きはいまでも覚えていますが、アメリカの不動産学部のカリキュラムのほとんどはファイナンスの科目なのです。
アメリカでは、不動産学部でファイナンスを学んだ生徒が、やがて不動産投資のビジネスを手掛けるのですから金融に強いわけです。
なかには、もう少し金融の勉強をしてから不動産ビジネスを始めたいといって、証券会社や銀行にいったん就職する者もいます。
そこでキャリアを磨いてから不動産投資の専門家になるコースです。
日本にもいくつかの大学に不動産学部が設けられていますが、ファイナンスを教えられる先生がいるとは思えません。
それに、銀行や証券会社を辞めた人が不動産会社に移ることも考えられません。
もちろん、ファイナンスの知識が不動産に生かせるという土壌もありません。
これらの違いが、そのまま日米の不動産投資ビジネスのギャップとしていまだに残っているのです。
データの蓄積によって他の代表的な金融商品と容易に比較することができます。
不動産投資が金融ビジネスとして認知されるためには、こういった金融商品としての市民権を獲得する必要があります。
アメリカでは、不動産は既に投資商品としての市民権を得ていますが、日本はまだこれからです。
そのためには、不動産投資も金融と同じく有期限の投資だという認識が必要です。
いままでのように、不動産は孫の代まで永久に持ち続けるものだという間違った認識を捨てて、あくまで10年程度の投資期間のなかでパフォーマンスを競う投資対象だと考えるべきです。
そして、もっとたくさんの金融に精通した不動産プレーヤーを育てるべきです。
これからは、日本流の不動産投資を捨てて、世界に通用する不動産投資市場を我々が築いていかなければならないのですから。
担保不動産流動化総合対策についての大蔵大臣のコメントです。
驚いたことに、大蔵大臣は不良担保不動産が流動すれば、地価はまた上がると思い込んでいるのです。
不動産流動化のメカニズムについて、大蔵大臣からして大きな勘違いをしているわけですから、政府の政策主導でいっても日本の土地が動き始めるわけがありません。
実に情けないことです。
日本に本格的な不動産の証券化市場が育たない最大の理由は、証券化こそ不良債権を処理する有力な方法だという間違った先入観を、多くの当事者が持ち続けているからです。
冒頭の発言は、日本の金融当局の無知だけではなく、日本の金融市場および不動産の証券化市場そのものが未熟なままで、かつ当分発展する見込みがないことを海外の投資家にまで広めることになりました。
日本の証券化市場は、アメリカと比べて数十年遅れていると見られても仕方のないところです。
当時の対策の骨子はおおむね次の通りです。
（１）住宅金融債権管理機構の担保不動産のうち、全国9百カ所から簿価にして3千8百億円、3年間で一兆円規模の土地を買い上げる。
（2）虫食いの土地を対象にして新たな土地区画整理事業を創設し、民間都市開発推ここ数年来、アメリカからの外圧で、大蔵省は証券化市場の全面解禁に向けて様々な規制緩和を続けてきましたから、本来であればそろそろ欧米並みの本格的な証券化進機構の土地取得要件を緩和する。
（3）担保不動産の証券化を推進するために、商業用ローン債権の受託信託権を有価証券として認定し、ＳＰＣ（特別目的会社）方式による証券化の優遇措置を実施する。
当時は鳴り物入りで始まった担保不動産流動化対策ですが、結局1年近く経って何か効果が上がった例は１つもありません。
特に、無理やり地方に買わせようとした住専関係の土地は、いまだに１つも引き取り手がないままです。
まさに対策とは名ばかりの、政治家の自己満足の域を出ないものばかりでした。
これだけ不良債権があふれる日本の不動産市場に証券化の手法を導入しても、それだけで不良債権問題が解消するわけではありません。
不動産の証券化は、土地の供給過多と地価の下落を同時に解消できるような万能なスキームではありません。
証券化は、多くの日本人が考えるような金融の錬金術では決してないのです。
日本の証券化市場を発展させるためには、まずこれらの間違った先入観を払拭することから始めなければなりません。
市場が日本に誕生しても不思議ではないのです。
にもかかわらず、日本に証券化市場が育たないのはどうしてなのでしょうか。
その理由として次の4つの点が考えられます。
一・日本人特有の所有権絶対願望日本人は蕊、伝統的に土地こそ所有権を持つことに意義があり、売るのは損だと思いこんできました。
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